Sichern Sie Ihren Immobilienbesitz
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In der Fiktion unseres Systems sind alle, damit meine ich Banken und s.g. öffentlich rechtliche Institutionen, hinter dem Besitz und insbesondere Immobilienbesitz der Menschen her, um ihn an sich zu reißen. Oft mit unglaublichen Methoden. Daher sollten Sie, liebe Menschen, versuchen, Ihren Besitz bestmöglich gegen den räuberischen Zugriff zu sichern. Bei Geldanlagen ist dies sehr einfach. Hier sollte man sich von sämtlichen Papier-Werten trennen und in Edelmetall umtauschen, solange dies möglich ist. Papierwerte sind immer nur Schuldscheine, Schuldverschreibungen, Wert- und Pfandbriefe und somit Schulden mit einem Versprechen. Edelmetalle hingegen sind der Wert, keine Fiktion und können ohne weiteres verschenkt, vererben, verlihen und verkauft werden, ohne daß ein Zugriff der „Räuber“ möglich wäre.
Bei Immobilien, das ist das Gegenteil von mobil, ist das schon schwieriger. In aller Kürze ist zu sagen, daß Sie das GRUNDBUCH füllen mit einem Nießbrauch auf sich selbst oder auf eine andere PERSON, sowie eine Eigentümergrundschuld in belibiger Höhe, unabhängig von dem, was bereits im GRUNDBUCH eingetragen ist. Sobald Sie die Unterlagen haben, übertragen Sie die Eigentümergrundschuld auf eine vertraute PERSON. Damit ist diese nicht mehr pfändbar.
Betrachten wir die einzelnen Möglichkeiten: Der Nießbrauch (§ 1030 BGB) ist ein unabdingbares Recht an einer Sache. Selbst wenn eine Versteigerung ansteht, kann ich mir, solange ich noch Eigentümer an der Sache bin, mir ein Nutzungsrecht (Nießbrauch) einrichten, anders als viele Notare dies behaupten. Hier stellt sich die Frage des warums?
Nießbrauch, was ist das. Schauen wir einmal bei Wikipedia nach:
„Der Nießbrauch ist das unveräußerliche und unvererbliche absolute Recht, die Nutzungen (§ BGB) einer fremden Sache, eines fremden Rechts oder eines zu ziehen (Nießbrauch an Sachen, § BGB; Nießbrauch an einer Erbschaft, § 1089 BGB). Der Begriff ist eine Lehnübersetzung des lat. ûsus frûctus ‚Fruchtgenuss‘; vgl. den auch im Alltag gebräuchlichen Ausdruck Nutznießer. Die häufigste Form des Nießbrauchs ist ein lebenslanges Recht, eine Wohnung oder ein Haus zu bewohnen und alle Nutzungen aus dem Grundstück zu ziehen. Hiervon zu unterscheiden ist das Wohnrecht, welches lediglich das Bewohnen/Nutzen eines Gebäudes oder Teilen eines Gebäudes gestattet, nicht jedoch die Fruchtziehung.“
Nocheinmal weil es sooo wichtig ist: „Der Nießbrauch ist das unveräußerliche und unvererbliche absolute Recht….“
Und was versteht man unter „absolutes Recht“?
Hierzu wieder Wikipedia: „Absolute Rechte verschaffen dem Berechtigten eine ausschließliche, rechtlich geschützte Herrschaft über einen bestimmten Bereich, die von jedermann zu respektieren ist. Absolute Rechte wirken gegen alle (erga omnes) und bilden damit das Gegenstück zu relativen Rechten, welche grundsätzlich nur zwischen den beteiligten Personen wirken (inter partes).
Kennzeichen eines absoluten Rechts ist, dass der Rechtsinhaber andere von der Benutzung ausschließen kann (Ausschlussfunktion = negativer Anwendungsbereich) und das Recht alleine nutzen kann (Nutzungsfunktion = positiver Anwendungsbereich). Die absoluten Rechte lassen sich in Persönlichkeitsrechte, dingliche Sachenrechte und unterteilen. Das Recht am eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb ist ? mit Einschränkungen ? ebenfalls ein absolutes Recht.
Wegen ihrer Geltung gegenüber jedermann müssen diese Rechte auch für jedermann erkennbar und bestimmbar sein. Es besteht deshalb Typenzwang und ein Numerus clausus, das heißt, es dürfen nicht neue absolute Rechte dazuerfunden werden. Der Erkennbarkeit dient z. B. die Eintragung in das Grundbuch oder in ein Register (Patent, Marke). Beim Eigentum kann das absolute Recht u. U. am Besitz erkennbar sein. Im Urheberrecht wird das absolute Recht durch das wahrnehmbare vom Urheber geschaffene Werk selbst erkennbar.
Absolute Rechte sind gegenüber Jedermann geschützt. Zum Schutz gegen rechtswidrige Eingriffe bestehen Abwehr- und Ersatzansprüche. Dazu gehören Beseitigungsansprüche, Unterlassungsansprüche, und Bereicherungsansprüche aus Eingriffskondiktion.
Mit der Einrichtung des Nießbrauches (Abteilung II, Rang 1) an Ihrer Immobilie haben Sie ein lebenslanges Nutzungsrecht.
Doch Vorsicht- die Urkunde, die von einem Notar zu erstellen ist, muß richtig formuliert sein, daß sämtliche das Grundstück betreffenden Kosten, öffentliche Abgaben, Umlagen etc., insbesondere auch außergewöhnliche Aufwendungen von dem Eigentümer allein zu tragen sind.
Wer will auf eine solch belastete Immobilie noch ein Gebot im Falle einer Zwangsversteigerung abgeben?
Mit der Entscheidung des Bundesgerichtshof (Beschluß vom 14.07.2011, Az: V ZB 271/10), daß die Bestellung eines Nießbrauchs gemäß § 1030 BGB durch den jeweiligen Eigentümer eines Grundstücks zu eigenen Gunsten rechtmäßig ist und ohne das Vorliegen eines besonderen Interesses an der Bestellung erfolgen kann, hat sich die Situation für die Bürger nochmals verbessert.
Hier zu diesem Thema eine Veröffentlichung von Rechtsanwalt Lutz Schaefer:
"Darum höre jeder, der sich noch nicht in der akuten Krise mit beschlagnahmtem Grundstück befindet, und bei dem es noch nicht aktuell ‚kriselt‘, was der BGH zu raten hat: Es gibt eine Methode, sein Grundstück ‚zwangsversteigerungsfest‘ zu machen, solange noch Zeit ist.
Der BGH hat es in seinem Beschluß vom 14.7.2011 – V ZB 271/10 erstmals zugelassen, daß der Eigentümer sich selbst einen dinglichen Nießbrauch am eigenen Grundstück bestellt.
Kurzer Sachverhalt der Rechtsbeschwerde: Die Beteiligte zu 1) ist Gläubigerin einer auf dem Grundstück des Bet. zu 2) lastenden, am 24.3.2010 in das Grundbuch eingetragenen Zwangssicherungshypothek. Seit dem 26.2.2010 ist dort ein Nießbrauch für den Eigentümer eingetragen.
Die Bet. zu 1) verlangt die Löschung des Nießbrauchs. Das Grundbuchamt hat den Antrag zurückgewiesen; die hiergegen gerichtete Beschwerde ist ohne Erfolg geblieben. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde verfolgt die Bet. zu 1) ihren Antrag weiter…..
Das Beschwerdegericht meint, der Nießbrauch sei zu Recht eingetragen worden. Die Zulässigkeit der originären Bestellung eines Eigentümernießbrauchs an Grundstücken sei heute unumstritten. Dessen Wirksamkeit sei auch nicht von einem schutzwürdigen Interesse des Eigentümers an der Bestellung abhängig. Es sei ein Gebot der Rechtssicherheit und eines unkomplizierten Grundbuchverfahrens, jeden Eigennießbrauch an Grundstücken als gültig anzuerkennen. Eine etwaige Gläubigerbenachteiligung müsse die Bet. zu 1) an dem Anfechtungsgesetz geltend machen.
BGH: Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung stand…
Welch ein Bündel von Möglichkeiten! Es sollte also jeder Grundstückseigentümer mit einer Grundschuld von der Bank im Grundbuch sofort einen Termin bei seinem Notar vereinbaren und unverzüglich einen eigenen Nießbrauch ins Grundbuch bringen, für den keinerlei besonderer Grund erforderlich ist. Betroffen ist die Abteilung II des Grundbuchs, also nicht die Abteilung, in der sich die Grundschulden und Hypotheken der Bank befinden. Rangprobleme dürften daher keine Rolle spielen.
Man beachte, wie kurzfristig im obigen Fall der Nießbrauch vor der nachfolgenden Zwangshypothek eingetragen wurde! Wenn jemand auf die Idee kommen sollte, es liege eine Gläubigerbenachteiligung vor, dann mag er klagen. Das dauert. Und das Grundstück ist in der Versteigerung wertlos, also bleibt es da, wo es ist.
Man sollte fürsorglich steuerliche Fragen abklären. Weiterhin wird die Bank noch in normalen Zeiten (d.h. ohne Krise) von diesem Umstand nicht begeistert sein, denn ihre Sicherheit hat eine andere Qualität bekommen. Aber von einer Mitteilungspflicht an die Bank sagt der BGH nichts…."
In letzter Zeit raten viele Notare einem Immobilieneigentümer statt eines Nießbrauchrechts zu einer Eigentümergrundschuld (Abteilung III, Rang 2).
"Die Eigentümergrundschuld ist im Grundstückswesen eine Grundschuld, die dem Eigentümer des belasteten Grundstücks zusteht; so dass eine Identität zwischen Grundschuldgläubiger und Eigentümer des belasteten Grundstücks besteht. Von der Gesetzessystematik ist sie in § 1196 BGB, also im Rahmen des Grundschuldrechts, erwähnt. Dadurch wird deutlich, dass es sich um ein von einem Grundgeschäft – insbesondere Forderung – losgelöstes (abstraktes; besser: nicht-akzessorisches) Grundpfandrecht handelt.
Die Eigentümergrundschuld entsteht originär durch einseitige Erklärung des Grundstücks-Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt und Eintragung (§ 1196 Abs. 2 BGB). Materiell-rechtlich ist sie daher formfrei, formell-rechtlich gilt eine Beglaubigungspflicht nach § 29 GBO. Der Inhalt der originären EG weicht deutlich vom Inhalt einer originären Fremdgrundschuld ab:
Nach § 1197 Abs. 1 BGB ist eine Zwangsvollstreckung in das eigene Grundstück nicht möglich, damit nicht der Ausfall nachrangiger Berechtigter herbeigeführt werden kann. Allerdings ist eine Unterwerfungserklärung nach § 794 Abs. 1 Satz 5 ZPO wegen der Eigentümergrundschuld zulässig und eintragbar, weil die Beschränkung des § 1197 Abs. 1 BGB etwa bei der Abtretung der Eigentümergrundschuld entfallen kann.
Die originäre Eigentümergrundschuld ist grundsätzlich unverzinslich (§ 1197 Abs. 2 BGB), da der Eigentümer regelmäßig keine Zinsansprüche gegen sich selbst haben kann (ebenso wenig wie eine Forderung; deshalb ihre Abstraktheit). Dennoch sind Zinsen eintragbar, weil auch diese Beschränkung bei einer späteren Abtretung entfallen kann. Die Abtretung der Zinsen ist jedoch erst seit dem Tage der Abtretung, nicht aber bereits seit dem Tage der Eintragung der Eigentümergrundschuld, zulässig.
Der Löschungsanspruch aus den § 1179a und § 1179b BGB entsteht nicht bereits bei der originären Eigentümergrundschuld, sondern wird erst Inhalt einer zwischenzeitlich durch Abtretung entstandenen Fremdgrundschuld. Abtretungsgläubiger (Zessionare) erwerben daher eine Eigentümergrundschuld nicht mit Löschungsanspruch, sondern dieser ist erst durch die Zession entstanden (§ 1196 Abs. 3 BGB)." (Wikipedia)
Wo ist der Haken? Ein Nießbrauchsrecht auf eine andere PERSON kann nicht gepfändet werden. Ein Nießbrauch auf die eigene PERSON kann umgangen werden, ist aber zu entschädigen. Auch eine Eigentümergrundschuld kann gepfändet werden. Rechtspfleger haben ein Taktikbuch, wie hier juristisch vorgegangen werden kann, damit der Eigentümer aus der Immobilie herausgedrängt werden kann. Die Grundlage findet man hier:
Nach § 857 Abs. 1 ZPO kann bei Zwangsvollstreckungen gegen den Grundstückseigentümer eine Eigentümergrundschuld zu seinen Gunsten gepfändet werden. Mit einer Pfändung erwirbt dann der Pfändungsgläubiger nach § 1287 BGB ein Pfandrecht an der Eigentümergrundschuld. Die Pfändung greift jedoch nur, wenn die Eigentümergrundschuld zuvor vom Grundstückseigentümer noch nicht abgetreten worden ist. Daher ist die Abtretung einer Eigentümergrundschuld zu Gunsten nachrangiger Grundpfandgläubiger auch ein wichtiges taktisches Mittel zur Verhinderung von Pfändungen Dritter in vor- oder gleichrangige Eigentümergrundschulden.
Eine Eigentümergrundschuld kann durch Vereinbarung auf eine andere PERSON übertragen werden. Damit kann diese eben nicht mehr gepfändet werden und der Halter der Eigentümergrundschuld kann zudem unbekannt sein oder bleiben. Nur der rechtmäßige Eigentümer der Eigentümergrundschuld darf eine Löschungsbewilligung für die Grundbucheintragung ausstellen. Eine Immobilie, bei der ein Nießbrauch und eine Eigentümergrundschuld eingetragen ist, ist quasi unveräußerlich.
Im Shop ist eine Paket erhältlich das beschreibt, wie ein Immobilieneigentümer seine Immobilie vor jeglicher Art vom Zugriff Dritter schützen kann, auch wenn bereits eine Bank eine Grundschuld in beliebiger Höhe in Abteilung III Rang 1 eingetragen ist. Gemäß der Beschreibung wird eine Immobilie wie folgt gesichert (Musterunterlagen vorhanden):
Abteilung I Rang 1 - Eigentümerübertragung
Abteilung II Rang 1 - Nießbrauch
Abteilung III Rang 2 - Eigentümergrundschuld
Die Notars- und Gerichtskosten belaufen sich auf ca. 2000-4000 EURO je nach Wert der Immobilie. Diese Geldscheine sollten jedem Menschen es Wert sein, lebenslang seine Immobilie nutzen zu können fernab der Bank und einer Scheinstaatlichkeit.